投资 · REALESTATE
不动产资产
用单方买入价和净租金说话，而不是总价和毛租金
大板块
研究关注
这个板块，我们只研究四件事
01
单方买入价与折扣率
一切标的换算成元/平米，再除以同地段市场评估单价得到折扣率。总价对比是自欺。
02
净租金收益率
毛租金扣掉房产税 12%、增值税、一个月佣金和空置期之后，才是可决策的收益率。
03
楼龄与退出窗口
商业用地 40 年，剩余年限低于 20 年机构买家回避、银行抵押受限。买入前先看退出。
04
真实成交锚点
退出价只参考法拍成交和二手实际转让案例，挂牌价不构成任何参考意义。
关键标尺
≤ 75%
折扣率安全线
买入单价相对市场评估价
≥ 4%
净租金收益率门槛
扣完全部税费与空置后
≥ 22 年
土地剩余年限
低于此值退出窗口收窄
1200–1800 元/㎡
改造成本预留
中度改造口径
进阶之路
按顺序读，一章一个台阶
本章内容筹备中