毛租金收益率是安慰剂，净租金才是决策依据

中介嘴里“租金回报率 6%”的商铺，算完细账经常只剩 3% 出头。差别就在毛租金和净租金之间。

净租金的标准算法：年租金收入，先乘以出租率（核心区写字楼空置率常年 20% 上下，新接手物业还要预留招商期），再减房产税（租金的 12%）、增值税（一般纳税人 9%，简易计税 5%），最后扣掉每年约一个月租金的招租佣金。

还有一项经常被混进来的东西要剥掉：物业管理费。物业费是业主交给物业公司的成本（或转嫁给租客的独立科目），不属于租金收入，混进来会虚增收益率。

用净租金 ÷ 收购总价得到的才是可决策的净收益率。这个数字低于 4% 的折价物业，除非退出增值逻辑非常硬，否则不如去看别的资产。