折价不动产的第一性原理：单方买入价，而不是总价

看折价物业时，最常见的误区是拿总价说事。“这套才 800 万”没有任何意义——800 万买的是 60 平米还是 300 平米，结论天差地别。

可比的口径只有两个：单方买入价（元/平米），以及市场折扣率 = 买入单价 ÷ 同地段市场评估单价。每一笔候选标的都应该落在这样一张表里：建筑面积、单方买入价、市场评估单价、折扣率，再附上建成年份和土地剩余年限。

还有两个硬约束经常被忽略。一是楼龄：商业用地 40 年产权，剩余年限低于 20 年时机构买家基本回避，银行抵押也受限，退出窗口在收窄。二是退出价锚定：要用周边真实成交案例（法拍成交、二手转让）做锚，挂牌价只是卖家的一厢情愿。

折价买入 + 翻新 + 转售的路径里，中度改造按 1200–1800 元/平米预留投入，从退出收益里扣掉，再谈收益率。