法拍尽调清单：占用、欠费、租约，三个雷挨个排

法拍最大的三个雷，按杀伤力排序。第一是占用：房内住着人（尤其是老人或债务人亲属），清场可能拖一两年。公告里「按现状交付」四个字，意味着法院不负责腾房。看房的硬动作：实地敲门、问物业、查水电使用记录。

第二是欠费：物业费、水电燃气、滞纳金，公告通常写「由买受人承担」。深圳一些老牌豪宅欠费能滚到六位数，拍前务必让物业出具欠费证明。

第三是租约：买卖不破租赁，拍下一个带着十年长租约的房子等于替租客打工。查租约备案、看租金流水是否真实——突击签的阴阳租约在法拍里并不少见。

三个雷都排完，再谈单方买入价相对周边二手成交的折扣率。折价是排雷排出来的，不是起拍价写出来的。